L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio

By | 11 Marzo 2019

 

Il quadro normativo di base

 

La normativa

Le “coordinate” normative per orientarsi in questa materia sono, essenzialmente, queste:

  • 9.1.1989 n. 13, rubricata “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati
  • L 5.2.1992 n. 104, rubricata “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate
  • L 3.3.2009 n. 18 [che contiene la ratifica Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità]
  • 1120, secondo comma, cod. civ.

 

I diritti dei condomini e il loro esercizio concreto

Per essere molto concreti e restare in stretta attinenza con il tema affrontato, le disposizioni più rilevanti ai fini dell’affermazione e dell’esercizio dei diritti delle persone con disabilità nel contesto e nell’ambito condominiale, sono queste:

> art. 1 L. 9.1.1989 n. 13

Questa disposizione introduce il principio generale secondo cui la progettazione relativa alla costruzione di nuovi edifici e la progettazione relativa alla ristrutturazione di edifici esistenti devono prevedere “a) accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala; b) idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari; c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento; d) l’installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini”;

> art. 2 L. 9.1.1989 n. 13

Il primo comma di questa disposizione introduce la regola – che è poi stata ripresa dalla riforma del condominio del 2012/2013 – secondo cui le delibere aventi ad oggetto innovazioni “dirette ad eliminare le barriere architettoniche” possono essere adottate con maggioranze più basse rispetto alle delibere relative alle innovazioni in generale: 50% + 1 dei presenti, titolari di almeno 500/1.000 in luogo di 50% + 1 dei presenti, titolari di almeno 667/1.000.

Il secondo comma attribuisce ai condomini “portatori di handicap”, i quali abbiano chiesto l’adozione di una delibera di questo genere e abbiano visto respingere la loro richiesta, il diritto di “installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages”;

> art. 3 L. 9.1.1989 n. 13

Questa disposizione statuisce che le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche “possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.

E’ evidente che anche questa deroga è mirata a rendere più facile l’eliminazione delle barriere architettoniche;

>  art. 4 L. 9.1.1989 n. 13

Questa disposizione è dettata con specifico riferimento agli immobili assoggettati “al vincolo di cui all’articolo 1 della legge 29 giugno 1939, n. 1497” [normativa oggi abrogata e “sostituita] e cioè al vincolo posto a tutela della bellezza dei beni immobili.

La previsione volta ad agevolare i condomini con disabilità è così articolata:

– il condominio che abbia deliberato l’intervento (o il condomino disabile che, di fronte alla mancata delibera voglia provvedere a sue spese) deve chiedere alla P.A. l’autorizzazione prevista per legge.

– tale autorizzazione “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato

– l’eventuale diniego “deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”;

> art. 1120, secondo comma, cod. civ.

Come accennato, la disposizione codicistica prevede che l’assemblea possa deliberare le innovazioni aventi ad oggetto “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche” con una maggioranza semplificata (e, quindi, più facile da raggiungere): 50% + 1 dei presenti e 500/1.000 in luogo di 50% + 1 dei presenti e 667/1.000.

 

L’estensione dell’applicabilità della normativa

 

Osservazione di partenza

La normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche è nata con specifico ed espresso riferimento alle persone con disabilità. Questi riferimenti erano – e ancora sono, nei testi normativi – anche espliciti: basti pensare all’art. 2 L. 9.1.1989 n. 13 [che parla espressamente di “portatori di handicap”] e alla L. 5.2.1992 n. 104 [in cui si parla esplicitamente di “persone handicappate”], o alla Convenzione delle Nazioni Unite del 13.12.2006, ratificata in Italia con la L. 3.3.2009 n. 18 [dettata espressamente sui diritti delle “persone con disabilità”].

 

L’evoluzione negli anni

Negli anni, tuttavia, è intervenuto un profondo mutamento del “sentire” collettivo e questo mutamento ha prodotto un risultato concreto assai significativo: oggi si riconosce la medesima tutela anche a favore di soggetti che, pur privi di disabilità, abbiamo comunque difficoltà motorie – in primis, gli anziani – e si è svincolata l’applicabilità della normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche dalla presenza, all’interno di un edificio condominiale, di una persona disabile.

Aiutano a “mettere a fuoco” e a ripercorrere questo percorso evolutivo alcuni fondamentali arresti giurisprudenziali, che hanno scandito i vari passaggi e hanno fatto emergere con forza la nuova realtà interpretativa e, con essa, i nuovi scenari all’interno dei quali ci si deve muovere.

Schematicamente e in via di estrema sintesi:

▶ C. Cost. 10.5.1999 n. 167

la più recente legislazione – su tutto, la L. 9.1.1989 n. 13 e la L. 5.2.1992 n. 104 – “ha segnato un radicale mutamento di prospettiva”,

per effetto di essa, la accessibilità è diventata “una qualitas essenziale degli edifici”,

l’agevole possibilità di accesso agli edifici è stata, così, configurata come un requisito oggettivo ed essenziale degli edifici nuovi “a prescindere dalla loco concreta appartenenza a soggetti portatori di handicap”;

▶ Cass. 24.6.2009 n. 14786

l’art. 2 L. 9.1.1989 n. 13 prevede un quorum più basso per l’adozione delle innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche “indipendentemente dalla presenza di portatori di handicap”;

▶ Cass. 25.10.2012 n. 18334

la lettura costituzionalmente orientata, l’applicazione del principio di solidarietà condominiale e della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti dei disabili porta a ritenere applicabile la più agevole maggioranza assembleare “anche in assenza di disabili nell’edificio”, essendo immanente la finalità di consentire ai disabili un agevole accesso “in tutti gli edifici e non solo presso la propria abitazione”;

▶ Cass. 28.3.2017 n. 7938

le disposizioni in tema di eliminazione delle barriere architettoniche “devono ritenersi vigenti indipendentemente dall’effettiva utilizzazione degli edifici stesi da parte di persone disabili”;

▶ Cons. Stato 18.10.2017 n. 4824

la normativa di cui alla L. 9.1.1989 n. 13 “si applica anche quando si tratti di persone anziane le quali, pur non essendo portatrici di disabilità vere e proprie, soffrono comunque di disagi fisici e di difficoltà motorie”.

 

Come si vede, il percorso è stato chiaro e significativo: prendendo le mosse dalla tutela dei soggetti diversamente abili, espressamente prevista e citata nella normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche, il legislatore e, con lui, il suo interprete – che non può essere altri che il giudice – hanno ampliato l’orizzonte e sono giunti a tratteggiare un’efficace rete di protezione a beneficio dei soggetti più deboli e maggiormente bisognosi di tutela della nostra società e, quindi, a beneficio delle persone svantaggiate – sul piano fisico e/o sul piano psichico – e delle persone ormai giunte all’ultimo tratto del loro percorso.

 

Gli immobili soggetti a vincolo

 

Il nostro ordinamento contiene diverse previsioni a tutela dei disabili (e, comunque, dei soggetti più deboli) in condominio. Si tratta della normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche.

L’essenza di questa normativa consiste nell’agevolare l’esecuzione, sugli immobili, di interventi volti a rendere gli immobili stessi più facilmente accessibili. In buona sostanza, la si potrebbe considerare una normativa di equilibrio: essa mira a trovare un punto di incontro tra esigenze diverse e diritti a volte contrapposti.

In pratica, la normativa ha lo scopo di contemperare le esigenze dei disabili e delle persone più deboli con quelle legate al diritto di proprietà degli altri soggetti. Capita, infatti, anche troppo spesso che un’assemblea condominiale si opponga ad una innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche e che lo faccia solo per ragioni estetiche, per evitare – benché così siano sacrificate le esigenze del disabile / debole – che un bell’immobile subisca un qualche vulnus e appaia dotato di meno fascino e/o prestigio.

In un Paese come l’Italia, ricco di edifici di pregio storico – artistico, questa esigenza di equilibrio rappresenta il “pane quotidiano” per progettisti e Direttori Lavori.

 

Come sempre, l’unico punto di partenza serio per una qualsivoglia disamina è rappresentato dalla normativa che disciplina la materia e, quindi regolamenta le fattispecie: vengono in particolare rilievo

  • l’art. 4 L. 9.1.1989 n. 13 [che vale la pena di riportare qui per esteso: “Per gli interventi di cui all’articolo 2, ove l’immobile sia soggetto al vincolo di cui all’articolo 1 della legge 29 giugno 1939, n. 1497, le regioni, o le autorità da esse subdelegate, competenti al rilascio dell’autorizzazione di cui all’articolo 7 della citata legge, provvedono entro il termine perentorio di novanta giorni dalla presentazione della domanda, anche impartendo, ove necessario, apposite prescrizioni. 2. La mancata pronuncia nel termine di cui al comma 1 equivale ad assenso. 3. In caso di diniego, gli interessati possono, entro i trenta giorni successivi, richiedere l’autorizzazione al Ministro per i beni e le attività culturali, che deve pronunciarsi entro centoventi giorni dalla data di ricevimento della richiesta. 4. L’autorizzazione può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato. 5. Il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”];
  • la L. 5.2.1992 n. 104 (rubricata “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate”), che, nella materia della protezione delle persone svantaggiate, ha – per usare le parole di C. Cost. 10.5.1999 n. 167 – “segnato (…) un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettività”.

Su tutto l’interpretazione fornita sempre da C. Cost. 10.5.1999 n. 167 in merito a questa normativa, per effetto della quale l’accessibilità è diventata “una qualitas essenziale degli edifici”.

 

Con specifico riferimento alla questione del rapporto tra i diritti dei condomini svantaggiati, i diritti degli altri condomini e la tutela del patrimonio immobiliare, appare di grande interesse, molto utile a delineare i vari confini e, quindi, essenziale a comprendere la portata applicativa dei diritti posti a protezione dei più deboli, la giurisprudenza amministrativa formatasi in tema di autorizzazioni della P.A. agli interventi su immobili vincolati:

  • secondo l’art. 4 L. 9.1.1989 n. 13 “ .. gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche (…) si possono effettuare anche su beni sottoposti a vincolo come beni culturali, e la relativa autorizzazione, come previsto dal comma 4, ‘può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato”, precisandosi al comma 5 che ‘Il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato’’” [Cons. Stato 18.10.2017 n. 4824];
  • quello previsto dall’art. 4 è “ .. un onere di motivazione particolarmente intenso, poiché l’interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico solo in casi eccezionali eccezionali” [idem]
  • secondo T.A.R. Lazio – Roma 25.9.2018 n. 9557 “ .. può essere, pertanto, anche ammesso un pregiudizio ad un bene che è tutelato per il suo particolare valore paesaggistico o storico-artistico, tenuto conto del rilievo sociale che assumono (anche) le opere necessarie ad eliminare le barriere architettoniche, purché tale pregiudizio non sia serio e quindi non comprometta in modo rilevante il bene tutelato”;
  • la stessa sentenza ha evidenziato, inoltre, che “il legislatore, ‘nel bilanciamento degli interessi in gioco inerenti da una parte alla tutela de patrimonio storico ed artistico nazionale e dall’altra alla salvaguardia dei diritti alla salute e al normale svolgimento della vita di relazione e socializzazione di soggetti in minorate condizioni fisiche (…) ha inteso dare prevalenza ai menzionati diritti della persona relegando il diniego all’autorizzazione ai soli casi di accertato e motivato serio pregiudizio del bene vincolato”;
  • ancora il T.A.R. Lazio – Roma 25.9.2018 n. 9557 “ .. il pregiudizio al bene tutelato non conduce di per sé al diniego di autorizzazione, ma deve essere specificamente valutato in relazione alle esigenze di tutela poste a base della richiesta di rimozione delle barriere architettoniche con l’analisi del singolo intervento, ‘contestualizzato con riferimento al complesso edilizio entro il quale l’opera si colloca’ (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 21 aprile 2017 n. 1878 .. ”.

 

Per fare sintesi:

  • gli interventi finalizzati alla rimozione delle barriere architettoniche possono essere effettuati anche in un contesto di immobile assoggettato a vincolo;
  • in questo caso, detti interventi devono essere esaminati e autorizzati dalla competente P.A.;
  • questa autorizzazione deve essere, in linea di massima, rilasciata in ossequio ai – e per rispetto dei – diritti alla salute e al normale svolgimento della vita di relazione e socializzazione dei soggetti in minorate condizioni fisiche, essendo la P.A. tenuta a negare l’autorizzazione medesima unicamente quanto l’intervento arrecherebbe al bene vincolato un pregiudizio serio.

 

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

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