La sospensione dei condomini morosi dal godimento dei servizi comuni

By | 4 Dicembre 2018

La riforma del condominio risalente al 2012 / 2013 ha dato ai condominii un’efficace “arma” di pressione nel rapporto con i condomini morosi.

Il “nuovo” art. 63, terzo comma, disp. att. cod. civ. recita: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato

E’, quindi, evidente che oggi l’amministratore – sul quale gravano ex art. art. 1130, n. 3), cod. civ. e 1129, dodicesimo comma, nn. 5) e 6) cod. civ. l’onere e la responsabilità del recupero dei crediti vantati verso i condomini – può affiancare, alle normali iniziative giudiziarie, un altro strumento, che consiste, in buona sostanza, nel creare al condomino moroso condizioni di vita tutt’altro che agevoli.

Basta pensare alla sospensione dell’erogazione del riscaldamento, in inverno, o del raffrescamento, in estate.

I presupposti perché l’amministratore arrivi legittimamente a tanto sono due:

  1. a) l’esistenza di una situazione di morosità piuttosto “incancrenita” [la legge parla di spese non pagate per almeno sei mesi]
  2. b) l’esistenza di una delibera assembleare, con la quale la compagine condominiale ha deciso di incaricare l’amministratore di promuovere una simile “azione di forza”.

Per quanto sub a), il legislatore ha voluto indicare espressamente il limite temporale della massima tollerabilità, il termine oltre il quale l’esaurimento della pazienza dei condomini deve ritenersi legittimo. La norma è, sul punto, inequivocabile e non lascia spazio a valutazioni di merito: devono essere passati almeno sei mesi.

Da notare che la norma non quantifica la morosità che legittima l’adozione di questa misura così “dura”: astrattamente, la morosità potrebbe anche essere di consistenza economicamente modesta, ma comunque provocare – se perdura da almeno dei mesi – questa energica reazione da parte del Condominio.

Questo è un profilo astrattamente censurabile della norma, ma il legislatore ha stabilito così e non resta altra opzione che prenderne atto.

Per quanto sub b), la prudenza e il buon senso consigliano di sottoporre – pur nel silenzio della norma – una decisione così delicata e impopolare alla compagine condominiale: se anche è vero che, in astratto, non è previsto alcun “via libera” all’amministratore da parte dell’assemblea, è altrettanto vero che, in concreto, è consigliabile – per ragioni di opportunità, di giustizia e di rapporti di vicinato – che l’amministratore non agisca di sua iniziativa, ma si muova come esecutore delle decisioni dei titolari del diritto leso e cioè dei condomini. Questo, tra l’altro, varrebbe a prevenire il rischio che il condomino possa atteggiarsi a vittima di una qualche “persecuzione” da parte dell’amministratore e, dall’altro lato, che quest’ultimo possa essere accusato di abusare dei suoi poteri.

Come sempre, tuttavia, le disposizioni di legge devono essere, prima che applicate, interpretate. In questo caso specifico, riesce difficile intravedere la bontà di una scelta di politica legislativa, che affida al solo amministratore la scelta di questa iniziativa così delicata. Però la disposizione del codice civile è chiara e, almeno sul piano testuale, non suscettibile di dubbi.

Pur nel silenzio del legislatore, si ritiene generalmente che quanto sopra non riguardi l’erogazione dell’acqua e che, quindi, nessun condomino possa essere legittimamente escluso dalla fornitura idrica. L’acqua costituisce infatti, un bene di primaria necessità, senza il quale non si può sopravvivere e non si possono avere condizioni igieniche minimamente accettabili, e che, proprio per tale ragione, non può essere tolto a nessuno per ragioni meramente economiche. In questo senso si è espresso il Tribunale di Bologna [15.9.2017 in Condominioelocazione.it, 12.12.2017]. Peraltro, lo stesso Tribunale ha espresso anche un insegnamento del tutto diverso e incompatibile con il primo [Tribunale Bologna 2.4.2018 in Condominioelocazione.it, 7.6.2018], evidenziando che l’art. 63 terzo comma, disp. att. cod. civ. non dice nulla che consenta di individuare i servizi suscettibili di essere sospesi e quelli che, invece, il condominio non può “toccare”.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

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