La revisione contabile del rendiconto condominiale

By | 7 Gennaio 2019

Introduzione

 

La L. 11.12.2012 n. 220, contenente la riforma del condominio, ha introdotto nel nostro ordinamento – con effetto dal 18.6.2013 – una significativa novità: la revisione contabile del rendiconto condominiale.

Si tratta, in sostanza, di un nuovo strumento a disposizione dei condomini per verificare il corretto andamento della gestione condominiale. Ma anche – la cosa emergerà in prosieguo – un nuovo strumento di marketing a disposizione degli amministratori condominiali.

In ogni caso, la revisione contabile del rendiconto può rivelarsi un potente strumento per la serenità della vita in condominio, obiettivo finale e sostanziale, che chiunque viva e operi in condominio dovrebbe perseguire.

 

Il quadro normativo

 

Queste sono le previsioni normative che vengono in rilievo per quanto qui interessa:

  • 1130 bis primo comma cod. civ. [“L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”, “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”]
  • 1130, n. 7), cod. civ. [l’amministratore deve “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità” “Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita”]
  • 1130, n. 8) cod. civ. [l’amministratore deve “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”]
  • 1130, n. 9) cod. civ. [l’amministratore deve “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”]
  • 1129, secondo comma, cod. civ. [“Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”]
  • 1129, settimo comma, cod. civ. [“L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”]
  • 1129, undicesimo comma, cod. civ. [“La revoca dell’amministratore può (…) essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino (…) in caso di gravi irregolarità”]
  • 1129, dodicesimo comma, n. 7, cod. civ. [“Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: (…) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri (…) 7) e 9)”].

 

Già dalla mera lettura di queste norme emerge con evidenza che, nelle intenzioni del legislatore, l’amministratore ha un ruolo decisamente subalterno rispetto ai condomini, i cui poteri di verifica e controllo sono stati ampliati e ulteriormente sottolineati.

Il che ha, in effetti, una logica: l’amministratore gestisce un bene di proprietà dei condomini e lo fa con denaro di questi ultimi ed è, quindi, del tutto logico e naturale che gli stessi abbiano un’effettiva possibilità di verificare l’operato dell’amministratore.

 

La revisione contabile

 

Questi i tratti salienti:

  • l’indipendenza del revisore
  • l’oggetto dell’incarico al revisore
  • i poteri di ispezione del revisore

 

La norma è chiara: l’assemblea sceglie il revisore e provvede a nominarlo e il suo compenso viene ripartito tra tutti i condomini. Va da sé che questo compenso è concordato direttamente tra l’assemblea e il revisore.

Parimenti, è l’assemblea a decidere quale o quali annualità di gestione devono essere assoggettate alla revisione.

L’amministratore è escluso da tutto questo processo di scelta, di nomina e di conferimento:

  • il revisore deve verificare – nei limiti decisi dall’assemblea – la regolare tenuta della contabilità del condominio e cioè deve controllare l’operato dell’amministratore
  • ne viene che un coinvolgimento diretto dell’amministratore potrebbe gettare un’ombra di dubbio sulla trasparenza del rapporto con il revisore e, quindi, sulla linearità del suo lavoro.

Al più, l’amministratore interverrà – su mandato dell’assemblea – per formalizzare l’incarico al revisore.

 

Nella sostanza, i condomini in assemblea delegano al revisore i già visti poteri di ispezione, che la legge attribuisce loro. La conseguenza è evidente: il revisore può fare – nel circoscritto ambito della verifica in questione – tutto quello che possono fare i condomini.

A tale riguardo, è importante sottolineare che il revisore ha diritto di ottenere dall’amministratore tutti i documenti che ritiene utili allo svolgimento del suo incarico. Tra questi documenti anche gli estratti relativi al conto corrente condominiale.

Giova specificare che, in ipotesi di mancata collaborazione da parte dell’amministratore, il revisore ha diritto di formulare la sua richiesta direttamente all’istituto bancario. Sul punto, sono intervenute alcune chiare statuizioni dell’Arbitro Bancario Finanziario, il quale ha affermato – il passo è tratto da A.B.F. 16.9.2016 n. 7960 – che “la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso (così, dec. 8817/2015. Cfr., anche, dec. 691/2015)”.

 

Del resto, se è vero che il revisore deve verificare la contabilità del condominio, che il registro di contabilità tenuto dall’amministratore deve contenere l’annotazione in ordine cronologico dei singoli movimenti in entrata ed in uscita e che tutte le somme in entrate in uscita devono obbligatoriamente ex art. 1129, settimo comma, cod. civ. transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, negare al revisore l’accesso all’estratto conto bancario equivarrebbe a “svuotare” significativamente di contenuto il suo lavoro.

 

Il possibile “sfruttamento virtuoso” della revisione

 

Si è accennato che la revisione può “tradursi” in un efficace strumento per la serenità della vita in condominio e anche in un potente strumento di marketing per gli amministratori.

Sotto il primo profilo, è noto che spesso gli amministratori sono circondati da un’aurea di sospetto e di dubbio circa la loro onestà e correttezza. Chi frequenta i condominii sa che, a torto o a ragione, l’onestà dell’amministratore non è affatto presunta, ma deve, anzi, essere dimostrata.

La circostanza che, al termine di ogni gestione, l’amministratore sottoponga ai condomini un rendiconto già visionato dal revisore e accompagnato dalla relazione di quest’ultimo dovrebbe contribuire non poco a rasserenare i condomini sulla trasparenza e correttezza dell’amministrazione del loro condominio.

Per quanto attiene al piano dell’amministratore, quest’ultimo potrebbe – per così dire – “giocare d’anticipo” e accreditarsi come professionista serio e onesto proprio proponendo per primo che i suoi rendiconti siano sistematicamente sottoposti a revisione. Non è difficile immaginare che questo genere di atteggiamento contribuirebbe non poco a stemperare l’aurea di sospetto e di dubbio di cui sopra e, in ultima analisi, di “disinnescare” la potenziale conflittualità tra i condomini e l’amministratore. Con l’intuibile conseguenza che l’assemblea potrebbe essere più incline a fidarsi di un amministratore che dimostra di non avere nulla da nascondere e, quindi, a nominarlo.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *