Condominio – la Cassazione conferma due principi generali su “superamento” della delibera impugnata e diffusione del rendiconto condominiale

By | 4 Febbraio 2019

Con la sentenza n. 25693, emessa in data 15.10.2018, la Suprema Corte ha ribadito due principi di carattere generale. La cui conoscenza e il cui rispetto – spiace dirlo – potrebbero contribuire a evitare un po’ di contenzioso.

 

Il “superamento” della delibera viziata e la conseguente fine della lite

 

La fattispecie è molto concreta e diffusa:

 

  • l’assemblea condominiale adotta a maggioranza una delibera;
  • uno o più condomini, ravvisando un profilo di annullabilità, impugnano tale delibera;
  • una volta che il giudizio è stato instaurato, il Condominio si rende conto che l’impugnazione appare fondata e cioè che la delibera è effettivamente in violazione della legge e/o del regolamento condominiale;
  • a questo punto, i condomini vorrebbero “fare marcia indietro” per evitare il più che probabile esito negativo del giudizio.

 

Quale può essere la via d’uscita per il Condominio? Come può il Condominio porre rimedio al suo errore e scongiurare una sentenza di annullamento?

 

Sul punto, la Corte è così chiara che non vale la pena di parafrasarla: “ … in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c., dettato in tema di società di capitali ma, per identità di “ratio”, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere”.

 

Vale, tra l’altro, la pena di evidenziare che questa pronuncia si colloca “nel solco” del già consolidato insegnamento della Corte: nello stesso senso si vedano Cass. 11.8.2007 n. 20071 (ord.) e Cass. 28.6.2004 n. 11961.

 

Ecco, quindi, la risposta: il Condominio può porre rimedio al suo errore e scongiurare una sentenza di annullamento semplicemente ri-convocando l’assemblea sul medesimo ordine del giorno e, dando atto dell’esistenza della precedente delibera, del vizio che la affligge e dell’intenzione di porla nel nulla, nell’esercizio di una sorta di potere di auto-tutela adotta di nuovo la decisione, prestando la dovuta attenzione per evitare vizi formali.

 

Si potrebbe ovviamente porre un problema di “soccombenza virtuale”: il condomino, il quale ha impugnato la delibera, potrebbe chiedere al giudice di accertare che la sua azione era, in partenza e prima dell’intervento “correttivo” del Condominio, fondata e, quindi, insistere perché il Condominio stesso sia condannato alla rifusione delle spese di lite.

 

Il non obbligo di spedizione del rendiconto da approvare

 

La domanda di base è semplice:

  • quando convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, l’amministratore deve allegare all’avviso di convocazione una copia del rendiconto?
  • se non lo facesse, la conseguenza potrebbe essere un vizio della successiva delibera di approvazione, idoneo a provocare l’annullamento della delibera stessa?

 

La Corte – anche in questo caso, rifacendosi al suo precedente insegnamento [cfr. Cass. 19.9.2014 n. 19799 e Cass. 21.9.2011 n. 19210] – fornisce una risposta chiara e inequivocabile: “ … in materia di condominio, non è configurabile propriamente un obbligo, per l’amministratore condominiale qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell’assemblea”.

La Corte prosegue, poi, a dire che “ … ad ogni condomino è consentito di esprimere il suo parere in seno all’assemblea stessa (..), fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione” e che da questo “ .. consegue che, ove la menzionata facoltà non sia esercitata, il singolo condomino non può far derivare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione in materia contabile per la sola mancata allegazione all’avviso di convocazione del rendiconto o del bilancio poi approvato e per la sola circostanza che egli non abbia inteso – per sua scelta – partecipare all’inerente assemblea, poichè, per effetto della successiva comunicazione della delibera approvata, egli ha il diritto di impugnarla per motivi che attengano alla modalità di approvazione o a profili contenutistici della stessa, ma non certamente per la sola omessa allegazione preventiva del documento (sul quale deliberare) all’avviso di convocazione dell’assemblea recapitato ritualmente al condomino”.

 

In buona sostanza, quindi, il quadro è questo:

  • l’amministratore non ha l’obbligo di trasmettere, con l’avviso di convocazione dell’assemblea, una copia del rendiconto che sarà sottoposto all’assemblea per la sua approvazione;
  • tale mancata trasmissione non ha conseguenze sulla validità della futura delibera di approvazione;
  • i condomini hanno il pieno diritto di chiedere all’amministratore copia del rendiconto e di esaminarlo, in uno con i documenti sulla base dei quali lo stesso è stato redatto;
  • qualora non lo facessero, non potrebbero eccepire di non aver potuto prendere tempestiva visione del rendiconto e, quindi, sostenere l’esistenza di una causa di invalidità della delibera di approvazione;
  • qualora, invece, formulassero tale richiesta e l’amministratore non vi ottemperasse, allora i condomini potrebbero far valere il vizio del procedimento di convocazione e, quindi, della delibera;
  • beninteso, quanto sopra se ed in quanto non avessero espresso, in assemblea, alcun voto. Si deve, infatti, ritenere che l’espressione del voto stia a dimostrare che il condomino si riteneva sufficientemente informato e che, quindi, non deve ritenersi sussistere il vizio di convocazione per la mancata disponibilità dei documenti su cui votare.

 

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

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