Nuova e più efficace tutela per chi compra un immobile “su carta”

By | 9 Aprile 2019

Con decorrenza dal 16.3.2019, il D. Lgs. 12.1.2019 n. 14 ha introdotto alcune significative modifiche alla normativa vigente in tema di tutela degli acquirenti di immobili in costruzione.

Qui di seguito, dopo una sommaria e rapida “carrellata” sulla normativa vigente, verranno esaminati gli aspetti più interessanti e maggiormente rilevanti che sono stati introdotti dalla recente riforma.

Il tema e il suo inquadramento generale, anche in prospettiva “storica”

L’argomento è costituto dalle tutele, che la legge riconosce a chi effettua quello che viene comunemente definito un “acquisto su carta” e cioè si impegna ad acquistare un immobile ancora da costruire.

Il tema, in effetti, non è nuovo: la normativa di riferimento è costituita da una legge – delega del 2004 e dal connesso decreto legislativo di attuazione [rispettivamente la L. 2.8.2004 n. 210 e il D. Lgs. 20.6.2005 n. 122].

In epoca recente, tuttavia, il legislatore è intervenuto ancora in questa materia, modificando (con il D. Lgs. 12.1.2019 n. 14, entrato in vigore – per quanto qui interessa – in data 16.3.2019) alcune parti della normativa vigente e, con ciò, rendendo la tutela prevista a favore degli acquirenti più penetrante ed efficace e, quindi, migliore.

L’ambito di applicazione della normativa

Non sembra fuori luogo ricordare – con esposizione inevitabilmente e volutamente sommaria: del resto, la normativa esiste da quattordici anni e dovrebbe, per ciò stesso, risultare già nota – a quali soggetti e situazioni si applica questa normativa.

In linea generale e in maniera schematica e molto semplificata:

  • sul piano soggettivo:
  • la normativa si applica alle persone fisiche (acquirenti) e agli imprenditori o cooperative edilizie (venditori) [art. 1 lettera a)]
  • sul piano oggettivo:
  • la normativa riguarda ogni contratto “che abbia (…) per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire” [art. 1, lettera b)]

In buona sostanza, quindi, la normativa “entra in gioco” ogniqualvolta venga stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare [o – nel caso di società cooperative – un’impegnativa di prenotazione] relativo ad un immobile ancora da costruire.

Sul piano cronologico, la normativa si applica a quei contratti relativi a immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” [art. 1, lettera d)]. E’ espressamente specificato che le novità e modifiche introdotte dal D. Lgs. 12.1.2019 n. 14 si applicano “ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso” [art. 5, comma 1-ter].

Gli aspetti salienti ed essenziali della normativa

Ancora in maniera schematica e molto semplificata (e senza alcuna pretesa di esaustività):

  • al momento della stipula del contratto preliminare / impegnativa di prenotazione, il costruttore [imprenditore o cooperativa edilizia] deve consegnare al promissario acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta, senza beneficio di preventiva escussione;
  • tale fideiussione deve essere “di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento” [art. 2];
  • la fideiussione deve garantire, per il verificarsi – in capo al costruttore – di una situazione di crisi (come definita dall’art. 1), “la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata” [art. 3, comma 1];
  • al momento della stipula del contratto definitivo e, quindi, dell’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile (a quel punto costruito), il costruttore deve consegnare all’acquirente “una polizza assicurativa indennitaria decennale (…) con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione” [art. 4, comma 1];
  • la mancata consegna della fideiussione, al pari della mancata consegna della polizza assicurativa postuma decennale, comporta la nullità del contratto, rispettivamente preliminare e definitivo [artt. 2 e 4];
  • si tratta di nullità relativa, nel senso che può essa essere fatta valere solo dall’acquirente.

Le novità introdotte dal D. Lgs. 12.1.2019 n. 14

Come si è accennato, è agevole individuare alcune importanti novità che hanno “fatto la loro comparsa” nel nostro ordinamento giuridico tra il gennaio e il marzo del 2019:

  • l’obbligo di stipulare il contratto preliminare – al pari dei contratti equipollenti – per atto pubblico o per scrittura privata autenticata [art. 6, comma 1];
  • la necessità che la fideiussione, da rilasciare a garanzia dell’eventuale restituzione degli acconti versati, sia conforme al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 3, comma 7 bis];
  • la necessità che la polizza postuma decennale sia conforme al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 4, comma 1 bis];
  • la necessità che il contratto preliminare contenga la menzione degli estremi identificativi della fideiussione rilasciata a garanzia dell’eventuale restituzione degli acconti versati e la menzione della sua conformità al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 6, comma 1 lettera g)];
  • la necessità che il contratto definitivo contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza postuma decennale e della sua conformità al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 4, comma 1 quater];
  • la possibilità di escussione della fideiussione in assenza della polizza postuma decennale [art. 3, comma 3 lettera b, e art. 4, comma 1 quater]
  • la cessazione dell’efficacia della fideiussione alla stipula del contratto definitivo con uno specifico contenuto [art. 3, comma 7]

Con ordine:

  • per quanto sub 1), l’obbligo di ricorrere al notaio è dettato dalla necessità che quest’ultimo eserciti un controllo di legalità sui contratti e possa dare all’acquirente – che mai come in questo caso deve essere considerato il contraente “debole” – la certezza del rispetto delle garanzie previste per legge a sua protezione;
  • per quanto sub 2) e 3), si è anche qui in presenza di una maggiore e più efficace tutela dell’acquirente: la circostanza che la fideiussione e la polizza postuma decennale debbano essere conformi a modelli elaborati dal ministero serve a impedire che il contenuto dell’una e dell’altra non siano in linea con quanto deve essere “coperto” dalla tutela;
  • discorso analogo per quanto sub 4) e 5): se la fideiussione e la polizza postuma decennale devono essere espressamente menzionate nei contratti (rispettivamente preliminare e definitivo) e questi sono obbligatoriamente stipulati con l’intervento di un notaio, allora si ha la garanza che quest’ultimo possa verificare gli effettivi esistenza e rilascio della fideiussione e della polizza e sia in condizione, in caso negativo, di impedire la stipula dei contratti;
  • quanto sub 6) è coerente con le finalità di garanzia della normativa: se, al momento della stipula del contratto definitivo, il costruttore non consegna la polizza postuma decennale (il cui contenuto deve essere in linea con quanto previsto ex lege), il contratto stesso non può essere stipulato – il notaio lo impedirebbe – e il promissario acquirente può escutere la fideiussione e recuperare quanto ha versato;
  • la previsione sub 7), infine, serve a rafforzare ancora la tutela del promissario acquirente: la garanzia a sue mani – e cioè la fideiussione – non cessa per il semplice fatto della stipula del contratto definitivo, ma è necessario che questo contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza postuma decennale e della sua conformità al modello standard. In questo modo, la tutela dell’acquirente circa l’eventuale restituzione degli acconti viene “sostituita” da una altrettanto efficace tutela in merito al risarcimento degli eventuali vizi e difetti dell’immobile.

Merita, infine, notare che le disposizioni di questa normativa sono efficaci a prescindere dall’esistenza dei modelli standard e anteriormente ad essa: l’art. 389, comma 3, D. Lgs. 12.1.2019 n. 14, prescrive che, in attesa dei modelli standard di fideiussione di e polizza postuma decennale, il contenuto dell’una e dell’altra – che devono comunque essere consegnate dal costruttore – sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dai “nuovi” artt. 3 e 4 D. Lgs. 20.6.2005 n. 122.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio

By | 11 Marzo 2019

 

Il quadro normativo di base

 

La normativa

Le “coordinate” normative per orientarsi in questa materia sono, essenzialmente, queste:

  • 9.1.1989 n. 13, rubricata “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati
  • L 5.2.1992 n. 104, rubricata “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate
  • L 3.3.2009 n. 18 [che contiene la ratifica Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità]
  • 1120, secondo comma, cod. civ.

 

I diritti dei condomini e il loro esercizio concreto

Per essere molto concreti e restare in stretta attinenza con il tema affrontato, le disposizioni più rilevanti ai fini dell’affermazione e dell’esercizio dei diritti delle persone con disabilità nel contesto e nell’ambito condominiale, sono queste:

> art. 1 L. 9.1.1989 n. 13

Questa disposizione introduce il principio generale secondo cui la progettazione relativa alla costruzione di nuovi edifici e la progettazione relativa alla ristrutturazione di edifici esistenti devono prevedere “a) accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala; b) idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari; c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento; d) l’installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini”;

> art. 2 L. 9.1.1989 n. 13

Il primo comma di questa disposizione introduce la regola – che è poi stata ripresa dalla riforma del condominio del 2012/2013 – secondo cui le delibere aventi ad oggetto innovazioni “dirette ad eliminare le barriere architettoniche” possono essere adottate con maggioranze più basse rispetto alle delibere relative alle innovazioni in generale: 50% + 1 dei presenti, titolari di almeno 500/1.000 in luogo di 50% + 1 dei presenti, titolari di almeno 667/1.000.

Il secondo comma attribuisce ai condomini “portatori di handicap”, i quali abbiano chiesto l’adozione di una delibera di questo genere e abbiano visto respingere la loro richiesta, il diritto di “installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages”;

> art. 3 L. 9.1.1989 n. 13

Questa disposizione statuisce che le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche “possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.

E’ evidente che anche questa deroga è mirata a rendere più facile l’eliminazione delle barriere architettoniche;

>  art. 4 L. 9.1.1989 n. 13

Questa disposizione è dettata con specifico riferimento agli immobili assoggettati “al vincolo di cui all’articolo 1 della legge 29 giugno 1939, n. 1497” [normativa oggi abrogata e “sostituita] e cioè al vincolo posto a tutela della bellezza dei beni immobili.

La previsione volta ad agevolare i condomini con disabilità è così articolata:

– il condominio che abbia deliberato l’intervento (o il condomino disabile che, di fronte alla mancata delibera voglia provvedere a sue spese) deve chiedere alla P.A. l’autorizzazione prevista per legge.

– tale autorizzazione “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato

– l’eventuale diniego “deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”;

> art. 1120, secondo comma, cod. civ.

Come accennato, la disposizione codicistica prevede che l’assemblea possa deliberare le innovazioni aventi ad oggetto “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche” con una maggioranza semplificata (e, quindi, più facile da raggiungere): 50% + 1 dei presenti e 500/1.000 in luogo di 50% + 1 dei presenti e 667/1.000.

 

L’estensione dell’applicabilità della normativa

 

Osservazione di partenza

La normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche è nata con specifico ed espresso riferimento alle persone con disabilità. Questi riferimenti erano – e ancora sono, nei testi normativi – anche espliciti: basti pensare all’art. 2 L. 9.1.1989 n. 13 [che parla espressamente di “portatori di handicap”] e alla L. 5.2.1992 n. 104 [in cui si parla esplicitamente di “persone handicappate”], o alla Convenzione delle Nazioni Unite del 13.12.2006, ratificata in Italia con la L. 3.3.2009 n. 18 [dettata espressamente sui diritti delle “persone con disabilità”].

 

L’evoluzione negli anni

Negli anni, tuttavia, è intervenuto un profondo mutamento del “sentire” collettivo e questo mutamento ha prodotto un risultato concreto assai significativo: oggi si riconosce la medesima tutela anche a favore di soggetti che, pur privi di disabilità, abbiamo comunque difficoltà motorie – in primis, gli anziani – e si è svincolata l’applicabilità della normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche dalla presenza, all’interno di un edificio condominiale, di una persona disabile.

Aiutano a “mettere a fuoco” e a ripercorrere questo percorso evolutivo alcuni fondamentali arresti giurisprudenziali, che hanno scandito i vari passaggi e hanno fatto emergere con forza la nuova realtà interpretativa e, con essa, i nuovi scenari all’interno dei quali ci si deve muovere.

Schematicamente e in via di estrema sintesi:

▶ C. Cost. 10.5.1999 n. 167

la più recente legislazione – su tutto, la L. 9.1.1989 n. 13 e la L. 5.2.1992 n. 104 – “ha segnato un radicale mutamento di prospettiva”,

per effetto di essa, la accessibilità è diventata “una qualitas essenziale degli edifici”,

l’agevole possibilità di accesso agli edifici è stata, così, configurata come un requisito oggettivo ed essenziale degli edifici nuovi “a prescindere dalla loco concreta appartenenza a soggetti portatori di handicap”;

▶ Cass. 24.6.2009 n. 14786

l’art. 2 L. 9.1.1989 n. 13 prevede un quorum più basso per l’adozione delle innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche “indipendentemente dalla presenza di portatori di handicap”;

▶ Cass. 25.10.2012 n. 18334

la lettura costituzionalmente orientata, l’applicazione del principio di solidarietà condominiale e della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti dei disabili porta a ritenere applicabile la più agevole maggioranza assembleare “anche in assenza di disabili nell’edificio”, essendo immanente la finalità di consentire ai disabili un agevole accesso “in tutti gli edifici e non solo presso la propria abitazione”;

▶ Cass. 28.3.2017 n. 7938

le disposizioni in tema di eliminazione delle barriere architettoniche “devono ritenersi vigenti indipendentemente dall’effettiva utilizzazione degli edifici stesi da parte di persone disabili”;

▶ Cons. Stato 18.10.2017 n. 4824

la normativa di cui alla L. 9.1.1989 n. 13 “si applica anche quando si tratti di persone anziane le quali, pur non essendo portatrici di disabilità vere e proprie, soffrono comunque di disagi fisici e di difficoltà motorie”.

 

Come si vede, il percorso è stato chiaro e significativo: prendendo le mosse dalla tutela dei soggetti diversamente abili, espressamente prevista e citata nella normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche, il legislatore e, con lui, il suo interprete – che non può essere altri che il giudice – hanno ampliato l’orizzonte e sono giunti a tratteggiare un’efficace rete di protezione a beneficio dei soggetti più deboli e maggiormente bisognosi di tutela della nostra società e, quindi, a beneficio delle persone svantaggiate – sul piano fisico e/o sul piano psichico – e delle persone ormai giunte all’ultimo tratto del loro percorso.

 

Gli immobili soggetti a vincolo

 

Il nostro ordinamento contiene diverse previsioni a tutela dei disabili (e, comunque, dei soggetti più deboli) in condominio. Si tratta della normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche.

L’essenza di questa normativa consiste nell’agevolare l’esecuzione, sugli immobili, di interventi volti a rendere gli immobili stessi più facilmente accessibili. In buona sostanza, la si potrebbe considerare una normativa di equilibrio: essa mira a trovare un punto di incontro tra esigenze diverse e diritti a volte contrapposti.

In pratica, la normativa ha lo scopo di contemperare le esigenze dei disabili e delle persone più deboli con quelle legate al diritto di proprietà degli altri soggetti. Capita, infatti, anche troppo spesso che un’assemblea condominiale si opponga ad una innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche e che lo faccia solo per ragioni estetiche, per evitare – benché così siano sacrificate le esigenze del disabile / debole – che un bell’immobile subisca un qualche vulnus e appaia dotato di meno fascino e/o prestigio.

In un Paese come l’Italia, ricco di edifici di pregio storico – artistico, questa esigenza di equilibrio rappresenta il “pane quotidiano” per progettisti e Direttori Lavori.

 

Come sempre, l’unico punto di partenza serio per una qualsivoglia disamina è rappresentato dalla normativa che disciplina la materia e, quindi regolamenta le fattispecie: vengono in particolare rilievo

  • l’art. 4 L. 9.1.1989 n. 13 [che vale la pena di riportare qui per esteso: “Per gli interventi di cui all’articolo 2, ove l’immobile sia soggetto al vincolo di cui all’articolo 1 della legge 29 giugno 1939, n. 1497, le regioni, o le autorità da esse subdelegate, competenti al rilascio dell’autorizzazione di cui all’articolo 7 della citata legge, provvedono entro il termine perentorio di novanta giorni dalla presentazione della domanda, anche impartendo, ove necessario, apposite prescrizioni. 2. La mancata pronuncia nel termine di cui al comma 1 equivale ad assenso. 3. In caso di diniego, gli interessati possono, entro i trenta giorni successivi, richiedere l’autorizzazione al Ministro per i beni e le attività culturali, che deve pronunciarsi entro centoventi giorni dalla data di ricevimento della richiesta. 4. L’autorizzazione può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato. 5. Il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”];
  • la L. 5.2.1992 n. 104 (rubricata “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate”), che, nella materia della protezione delle persone svantaggiate, ha – per usare le parole di C. Cost. 10.5.1999 n. 167 – “segnato (…) un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettività”.

Su tutto l’interpretazione fornita sempre da C. Cost. 10.5.1999 n. 167 in merito a questa normativa, per effetto della quale l’accessibilità è diventata “una qualitas essenziale degli edifici”.

 

Con specifico riferimento alla questione del rapporto tra i diritti dei condomini svantaggiati, i diritti degli altri condomini e la tutela del patrimonio immobiliare, appare di grande interesse, molto utile a delineare i vari confini e, quindi, essenziale a comprendere la portata applicativa dei diritti posti a protezione dei più deboli, la giurisprudenza amministrativa formatasi in tema di autorizzazioni della P.A. agli interventi su immobili vincolati:

  • secondo l’art. 4 L. 9.1.1989 n. 13 “ .. gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche (…) si possono effettuare anche su beni sottoposti a vincolo come beni culturali, e la relativa autorizzazione, come previsto dal comma 4, ‘può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato”, precisandosi al comma 5 che ‘Il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato’’” [Cons. Stato 18.10.2017 n. 4824];
  • quello previsto dall’art. 4 è “ .. un onere di motivazione particolarmente intenso, poiché l’interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico solo in casi eccezionali eccezionali” [idem]
  • secondo T.A.R. Lazio – Roma 25.9.2018 n. 9557 “ .. può essere, pertanto, anche ammesso un pregiudizio ad un bene che è tutelato per il suo particolare valore paesaggistico o storico-artistico, tenuto conto del rilievo sociale che assumono (anche) le opere necessarie ad eliminare le barriere architettoniche, purché tale pregiudizio non sia serio e quindi non comprometta in modo rilevante il bene tutelato”;
  • la stessa sentenza ha evidenziato, inoltre, che “il legislatore, ‘nel bilanciamento degli interessi in gioco inerenti da una parte alla tutela de patrimonio storico ed artistico nazionale e dall’altra alla salvaguardia dei diritti alla salute e al normale svolgimento della vita di relazione e socializzazione di soggetti in minorate condizioni fisiche (…) ha inteso dare prevalenza ai menzionati diritti della persona relegando il diniego all’autorizzazione ai soli casi di accertato e motivato serio pregiudizio del bene vincolato”;
  • ancora il T.A.R. Lazio – Roma 25.9.2018 n. 9557 “ .. il pregiudizio al bene tutelato non conduce di per sé al diniego di autorizzazione, ma deve essere specificamente valutato in relazione alle esigenze di tutela poste a base della richiesta di rimozione delle barriere architettoniche con l’analisi del singolo intervento, ‘contestualizzato con riferimento al complesso edilizio entro il quale l’opera si colloca’ (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 21 aprile 2017 n. 1878 .. ”.

 

Per fare sintesi:

  • gli interventi finalizzati alla rimozione delle barriere architettoniche possono essere effettuati anche in un contesto di immobile assoggettato a vincolo;
  • in questo caso, detti interventi devono essere esaminati e autorizzati dalla competente P.A.;
  • questa autorizzazione deve essere, in linea di massima, rilasciata in ossequio ai – e per rispetto dei – diritti alla salute e al normale svolgimento della vita di relazione e socializzazione dei soggetti in minorate condizioni fisiche, essendo la P.A. tenuta a negare l’autorizzazione medesima unicamente quanto l’intervento arrecherebbe al bene vincolato un pregiudizio serio.

 

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

Condominio – la Cassazione conferma due principi generali su “superamento” della delibera impugnata e diffusione del rendiconto condominiale

By | 4 Febbraio 2019

Con la sentenza n. 25693, emessa in data 15.10.2018, la Suprema Corte ha ribadito due principi di carattere generale. La cui conoscenza e il cui rispetto – spiace dirlo – potrebbero contribuire a evitare un po’ di contenzioso.

 

Il “superamento” della delibera viziata e la conseguente fine della lite

 

La fattispecie è molto concreta e diffusa:

 

  • l’assemblea condominiale adotta a maggioranza una delibera;
  • uno o più condomini, ravvisando un profilo di annullabilità, impugnano tale delibera;
  • una volta che il giudizio è stato instaurato, il Condominio si rende conto che l’impugnazione appare fondata e cioè che la delibera è effettivamente in violazione della legge e/o del regolamento condominiale;
  • a questo punto, i condomini vorrebbero “fare marcia indietro” per evitare il più che probabile esito negativo del giudizio.

 

Quale può essere la via d’uscita per il Condominio? Come può il Condominio porre rimedio al suo errore e scongiurare una sentenza di annullamento?

 

Sul punto, la Corte è così chiara che non vale la pena di parafrasarla: “ … in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c., dettato in tema di società di capitali ma, per identità di “ratio”, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere”.

 

Vale, tra l’altro, la pena di evidenziare che questa pronuncia si colloca “nel solco” del già consolidato insegnamento della Corte: nello stesso senso si vedano Cass. 11.8.2007 n. 20071 (ord.) e Cass. 28.6.2004 n. 11961.

 

Ecco, quindi, la risposta: il Condominio può porre rimedio al suo errore e scongiurare una sentenza di annullamento semplicemente ri-convocando l’assemblea sul medesimo ordine del giorno e, dando atto dell’esistenza della precedente delibera, del vizio che la affligge e dell’intenzione di porla nel nulla, nell’esercizio di una sorta di potere di auto-tutela adotta di nuovo la decisione, prestando la dovuta attenzione per evitare vizi formali.

 

Si potrebbe ovviamente porre un problema di “soccombenza virtuale”: il condomino, il quale ha impugnato la delibera, potrebbe chiedere al giudice di accertare che la sua azione era, in partenza e prima dell’intervento “correttivo” del Condominio, fondata e, quindi, insistere perché il Condominio stesso sia condannato alla rifusione delle spese di lite.

 

Il non obbligo di spedizione del rendiconto da approvare

 

La domanda di base è semplice:

  • quando convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, l’amministratore deve allegare all’avviso di convocazione una copia del rendiconto?
  • se non lo facesse, la conseguenza potrebbe essere un vizio della successiva delibera di approvazione, idoneo a provocare l’annullamento della delibera stessa?

 

La Corte – anche in questo caso, rifacendosi al suo precedente insegnamento [cfr. Cass. 19.9.2014 n. 19799 e Cass. 21.9.2011 n. 19210] – fornisce una risposta chiara e inequivocabile: “ … in materia di condominio, non è configurabile propriamente un obbligo, per l’amministratore condominiale qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell’assemblea”.

La Corte prosegue, poi, a dire che “ … ad ogni condomino è consentito di esprimere il suo parere in seno all’assemblea stessa (..), fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione” e che da questo “ .. consegue che, ove la menzionata facoltà non sia esercitata, il singolo condomino non può far derivare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione in materia contabile per la sola mancata allegazione all’avviso di convocazione del rendiconto o del bilancio poi approvato e per la sola circostanza che egli non abbia inteso – per sua scelta – partecipare all’inerente assemblea, poichè, per effetto della successiva comunicazione della delibera approvata, egli ha il diritto di impugnarla per motivi che attengano alla modalità di approvazione o a profili contenutistici della stessa, ma non certamente per la sola omessa allegazione preventiva del documento (sul quale deliberare) all’avviso di convocazione dell’assemblea recapitato ritualmente al condomino”.

 

In buona sostanza, quindi, il quadro è questo:

  • l’amministratore non ha l’obbligo di trasmettere, con l’avviso di convocazione dell’assemblea, una copia del rendiconto che sarà sottoposto all’assemblea per la sua approvazione;
  • tale mancata trasmissione non ha conseguenze sulla validità della futura delibera di approvazione;
  • i condomini hanno il pieno diritto di chiedere all’amministratore copia del rendiconto e di esaminarlo, in uno con i documenti sulla base dei quali lo stesso è stato redatto;
  • qualora non lo facessero, non potrebbero eccepire di non aver potuto prendere tempestiva visione del rendiconto e, quindi, sostenere l’esistenza di una causa di invalidità della delibera di approvazione;
  • qualora, invece, formulassero tale richiesta e l’amministratore non vi ottemperasse, allora i condomini potrebbero far valere il vizio del procedimento di convocazione e, quindi, della delibera;
  • beninteso, quanto sopra se ed in quanto non avessero espresso, in assemblea, alcun voto. Si deve, infatti, ritenere che l’espressione del voto stia a dimostrare che il condomino si riteneva sufficientemente informato e che, quindi, non deve ritenersi sussistere il vizio di convocazione per la mancata disponibilità dei documenti su cui votare.

 

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

La revisione contabile del rendiconto condominiale

By | 7 Gennaio 2019

Introduzione

 

La L. 11.12.2012 n. 220, contenente la riforma del condominio, ha introdotto nel nostro ordinamento – con effetto dal 18.6.2013 – una significativa novità: la revisione contabile del rendiconto condominiale.

Si tratta, in sostanza, di un nuovo strumento a disposizione dei condomini per verificare il corretto andamento della gestione condominiale. Ma anche – la cosa emergerà in prosieguo – un nuovo strumento di marketing a disposizione degli amministratori condominiali.

In ogni caso, la revisione contabile del rendiconto può rivelarsi un potente strumento per la serenità della vita in condominio, obiettivo finale e sostanziale, che chiunque viva e operi in condominio dovrebbe perseguire.

 

Il quadro normativo

 

Queste sono le previsioni normative che vengono in rilievo per quanto qui interessa:

  • 1130 bis primo comma cod. civ. [“L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”, “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”]
  • 1130, n. 7), cod. civ. [l’amministratore deve “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità” “Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita”]
  • 1130, n. 8) cod. civ. [l’amministratore deve “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”]
  • 1130, n. 9) cod. civ. [l’amministratore deve “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”]
  • 1129, secondo comma, cod. civ. [“Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”]
  • 1129, settimo comma, cod. civ. [“L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”]
  • 1129, undicesimo comma, cod. civ. [“La revoca dell’amministratore può (…) essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino (…) in caso di gravi irregolarità”]
  • 1129, dodicesimo comma, n. 7, cod. civ. [“Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: (…) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri (…) 7) e 9)”].

 

Già dalla mera lettura di queste norme emerge con evidenza che, nelle intenzioni del legislatore, l’amministratore ha un ruolo decisamente subalterno rispetto ai condomini, i cui poteri di verifica e controllo sono stati ampliati e ulteriormente sottolineati.

Il che ha, in effetti, una logica: l’amministratore gestisce un bene di proprietà dei condomini e lo fa con denaro di questi ultimi ed è, quindi, del tutto logico e naturale che gli stessi abbiano un’effettiva possibilità di verificare l’operato dell’amministratore.

 

La revisione contabile

 

Questi i tratti salienti:

  • l’indipendenza del revisore
  • l’oggetto dell’incarico al revisore
  • i poteri di ispezione del revisore

 

La norma è chiara: l’assemblea sceglie il revisore e provvede a nominarlo e il suo compenso viene ripartito tra tutti i condomini. Va da sé che questo compenso è concordato direttamente tra l’assemblea e il revisore.

Parimenti, è l’assemblea a decidere quale o quali annualità di gestione devono essere assoggettate alla revisione.

L’amministratore è escluso da tutto questo processo di scelta, di nomina e di conferimento:

  • il revisore deve verificare – nei limiti decisi dall’assemblea – la regolare tenuta della contabilità del condominio e cioè deve controllare l’operato dell’amministratore
  • ne viene che un coinvolgimento diretto dell’amministratore potrebbe gettare un’ombra di dubbio sulla trasparenza del rapporto con il revisore e, quindi, sulla linearità del suo lavoro.

Al più, l’amministratore interverrà – su mandato dell’assemblea – per formalizzare l’incarico al revisore.

 

Nella sostanza, i condomini in assemblea delegano al revisore i già visti poteri di ispezione, che la legge attribuisce loro. La conseguenza è evidente: il revisore può fare – nel circoscritto ambito della verifica in questione – tutto quello che possono fare i condomini.

A tale riguardo, è importante sottolineare che il revisore ha diritto di ottenere dall’amministratore tutti i documenti che ritiene utili allo svolgimento del suo incarico. Tra questi documenti anche gli estratti relativi al conto corrente condominiale.

Giova specificare che, in ipotesi di mancata collaborazione da parte dell’amministratore, il revisore ha diritto di formulare la sua richiesta direttamente all’istituto bancario. Sul punto, sono intervenute alcune chiare statuizioni dell’Arbitro Bancario Finanziario, il quale ha affermato – il passo è tratto da A.B.F. 16.9.2016 n. 7960 – che “la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso (così, dec. 8817/2015. Cfr., anche, dec. 691/2015)”.

 

Del resto, se è vero che il revisore deve verificare la contabilità del condominio, che il registro di contabilità tenuto dall’amministratore deve contenere l’annotazione in ordine cronologico dei singoli movimenti in entrata ed in uscita e che tutte le somme in entrate in uscita devono obbligatoriamente ex art. 1129, settimo comma, cod. civ. transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, negare al revisore l’accesso all’estratto conto bancario equivarrebbe a “svuotare” significativamente di contenuto il suo lavoro.

 

Il possibile “sfruttamento virtuoso” della revisione

 

Si è accennato che la revisione può “tradursi” in un efficace strumento per la serenità della vita in condominio e anche in un potente strumento di marketing per gli amministratori.

Sotto il primo profilo, è noto che spesso gli amministratori sono circondati da un’aurea di sospetto e di dubbio circa la loro onestà e correttezza. Chi frequenta i condominii sa che, a torto o a ragione, l’onestà dell’amministratore non è affatto presunta, ma deve, anzi, essere dimostrata.

La circostanza che, al termine di ogni gestione, l’amministratore sottoponga ai condomini un rendiconto già visionato dal revisore e accompagnato dalla relazione di quest’ultimo dovrebbe contribuire non poco a rasserenare i condomini sulla trasparenza e correttezza dell’amministrazione del loro condominio.

Per quanto attiene al piano dell’amministratore, quest’ultimo potrebbe – per così dire – “giocare d’anticipo” e accreditarsi come professionista serio e onesto proprio proponendo per primo che i suoi rendiconti siano sistematicamente sottoposti a revisione. Non è difficile immaginare che questo genere di atteggiamento contribuirebbe non poco a stemperare l’aurea di sospetto e di dubbio di cui sopra e, in ultima analisi, di “disinnescare” la potenziale conflittualità tra i condomini e l’amministratore. Con l’intuibile conseguenza che l’assemblea potrebbe essere più incline a fidarsi di un amministratore che dimostra di non avere nulla da nascondere e, quindi, a nominarlo.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

La sospensione dei condomini morosi dal godimento dei servizi comuni

By | 4 Dicembre 2018

La riforma del condominio risalente al 2012 / 2013 ha dato ai condominii un’efficace “arma” di pressione nel rapporto con i condomini morosi.

Il “nuovo” art. 63, terzo comma, disp. att. cod. civ. recita: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato

E’, quindi, evidente che oggi l’amministratore – sul quale gravano ex art. art. 1130, n. 3), cod. civ. e 1129, dodicesimo comma, nn. 5) e 6) cod. civ. l’onere e la responsabilità del recupero dei crediti vantati verso i condomini – può affiancare, alle normali iniziative giudiziarie, un altro strumento, che consiste, in buona sostanza, nel creare al condomino moroso condizioni di vita tutt’altro che agevoli.

Basta pensare alla sospensione dell’erogazione del riscaldamento, in inverno, o del raffrescamento, in estate.

I presupposti perché l’amministratore arrivi legittimamente a tanto sono due:

  1. a) l’esistenza di una situazione di morosità piuttosto “incancrenita” [la legge parla di spese non pagate per almeno sei mesi]
  2. b) l’esistenza di una delibera assembleare, con la quale la compagine condominiale ha deciso di incaricare l’amministratore di promuovere una simile “azione di forza”.

Per quanto sub a), il legislatore ha voluto indicare espressamente il limite temporale della massima tollerabilità, il termine oltre il quale l’esaurimento della pazienza dei condomini deve ritenersi legittimo. La norma è, sul punto, inequivocabile e non lascia spazio a valutazioni di merito: devono essere passati almeno sei mesi.

Da notare che la norma non quantifica la morosità che legittima l’adozione di questa misura così “dura”: astrattamente, la morosità potrebbe anche essere di consistenza economicamente modesta, ma comunque provocare – se perdura da almeno dei mesi – questa energica reazione da parte del Condominio.

Questo è un profilo astrattamente censurabile della norma, ma il legislatore ha stabilito così e non resta altra opzione che prenderne atto.

Per quanto sub b), la prudenza e il buon senso consigliano di sottoporre – pur nel silenzio della norma – una decisione così delicata e impopolare alla compagine condominiale: se anche è vero che, in astratto, non è previsto alcun “via libera” all’amministratore da parte dell’assemblea, è altrettanto vero che, in concreto, è consigliabile – per ragioni di opportunità, di giustizia e di rapporti di vicinato – che l’amministratore non agisca di sua iniziativa, ma si muova come esecutore delle decisioni dei titolari del diritto leso e cioè dei condomini. Questo, tra l’altro, varrebbe a prevenire il rischio che il condomino possa atteggiarsi a vittima di una qualche “persecuzione” da parte dell’amministratore e, dall’altro lato, che quest’ultimo possa essere accusato di abusare dei suoi poteri.

Come sempre, tuttavia, le disposizioni di legge devono essere, prima che applicate, interpretate. In questo caso specifico, riesce difficile intravedere la bontà di una scelta di politica legislativa, che affida al solo amministratore la scelta di questa iniziativa così delicata. Però la disposizione del codice civile è chiara e, almeno sul piano testuale, non suscettibile di dubbi.

Pur nel silenzio del legislatore, si ritiene generalmente che quanto sopra non riguardi l’erogazione dell’acqua e che, quindi, nessun condomino possa essere legittimamente escluso dalla fornitura idrica. L’acqua costituisce infatti, un bene di primaria necessità, senza il quale non si può sopravvivere e non si possono avere condizioni igieniche minimamente accettabili, e che, proprio per tale ragione, non può essere tolto a nessuno per ragioni meramente economiche. In questo senso si è espresso il Tribunale di Bologna [15.9.2017 in Condominioelocazione.it, 12.12.2017]. Peraltro, lo stesso Tribunale ha espresso anche un insegnamento del tutto diverso e incompatibile con il primo [Tribunale Bologna 2.4.2018 in Condominioelocazione.it, 7.6.2018], evidenziando che l’art. 63 terzo comma, disp. att. cod. civ. non dice nulla che consenta di individuare i servizi suscettibili di essere sospesi e quelli che, invece, il condominio non può “toccare”.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

Il rapporto tra amministratore e assemblea in condominio

By | 30 Ottobre 2018

Contrariamente a quanto molti – parliamo di condomini, ma purtroppo anche di amministratori – pensano, l’organo principale del condominio non è l’amministratore, ma l’assemblea.

La cosa, a pensarci bene, è ovvia: l’edificio è dei condomini e non dell’amministratore, sono i condomini e non l’amministratore a beneficiare dei beni e dei servizi comuni, il denaro necessario per pagare le spese e garantire quegli stessi servizi proviene dai condomini e non dall’amministratore. Addirittura – questo dato deve indurre ad una seria riflessione – l’amministratore può anche non esserci, essendo la sua esistenza obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto, mentre la presenza dell’assemblea è inscindibilmente connessa all’esistenza del condominio.

Prima della riforma del 2012 / 2013, il ruolo subalterno dell’amministratore era innegabile, tanto da essere stato esplicitamente affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18331/2010 Tale pronuncia ha sottolineato che “l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini”, definita anche come “l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso”, che l’amministratore in quanto tale non ha “nessun potere decisionale o gestorio” e che “la prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’’eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini’”.

La riforma del condominio, introdotta dalla L. 11.12.2012 n. 220, ha valorizzato la figura dell’amministratore, individuando specifici poteri – con le relative responsabilità – propri di quest’organo, che sono andati ad aggiungersi ai compiti che l’amministratore già aveva.

L’amministratore ha, quindi, l’obbligo di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio” [art. 1129, settimo comma, cod. civ.], l’obbligo di procedere – alla cessazione dell’incarico, al passaggio di consegne [art. 1129, ottavo comma, cod. civ.], l’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto della gestione e in taluni casi di richiesta dei condomini, l’obbligo di dare esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e alle delibere dell’assemblea, l’obbligo di non creare potenziale confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore, l’obbligo di agire per il recupero di un credito e l’obbligo di coltivare con efficacia e impegno tale azione, l’obbligo di predisporre e curare il registro di anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130, primo comma, n. 6) cod. civ., l’obbligo di tenere il registro dei verbali dell’assemblea, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità, l’obbligo di conservare la documentazione inerente alla sua gestione, riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

Risulta immediatamente evidente che quelli appena elencati sono obblighi di fonte normativa, che non nascono da una qualche decisione della compagine condominiale. Sono compiti propri dell’amministratore, che l’amministratore ha in quanto tale a prescindere da una qualche manifestazione di volontà della compagine condominiale.

Proprio tale ultima caratteristica comporta che l’amministratore sia svincolato dalle decisioni assembleari e che, quindi, non possa “giocare a scaricabarile” con l’assemblea, tentando di delegare ad essa certe decisioni e, quindi, di attribuirle le connesse responsabilità. Come a dire che l’amministratore, pur restando un mandatario dei condomini e, quindi, un organo ad essi subordinato, ha una sfera di attività propria, che gli spetta automaticamente per il mero fatto di essere amministratore.

Sotto questo profilo, il legislatore ha voluto attribuire – enfatizzandone al tempo stesso la professionalità – un peso molto maggiore all’amministratore, in coerenza con le nuove regole sui requisiti necessari per ricoprire la carica di amministratore e sulla formazione obbligatoria per gli amministratori.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

Il fondo speciale ex art. 1135, primo comma, n. 4) cod. civ. e la sua mancata costituzione

By | 3 Ottobre 2018

Ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea dei condomini delibera l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni. In questi casi, la stessa assemblea deve costituire “obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. La norma precisa che, se le opere vengono eseguite e pagati in base allo stato di avanzamento dei lavori, “il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

È interessante interrogarsi sulla valenza di questo fondo, soprattutto alla luce dell’avverbio (“obbligatoriamente”) utilizzato dal legislatore in merito alla sua costituzione.

La prima domanda da porsi riguarda la ratio di questa costituzione: perché e a tutela di chi e di che cosa il legislatore ha voluto introdurre questo obbligo di costituire un fondo?

Il secondo quesito è, invero, condizionato e “indirizzato” dalla risposta fornita alla prima domanda: quali sarebbero le conseguenze dell’eventuale mancata costituzione del fondo speciale?

L’utilizzo dell’avverbio “obbligatoriamente” induce a pensare subito ad una norma imperativa: la circostanza che la legge non si limiti a prevedere che l’assemblea deve costituire il fondo, ma specifichi che questa costituzione è obbligatoria sta a evidenziare che il legislatore ritiene inaccettabile la mancanza del fondo e non contempla l’ipotesi neanche a livello astratto.

La natura di norma imperativa dell’art. 1135 cod. civ. trova riscontro e conferma nel fatto che il suo contenuto è stato pensato e introdotto a tutela non solo dell’imprenditore che contratta con il condominio (e che, grazie al fondo, ha la garanzia di ricevere quanto gli è dovuto), ma anche del condominio e del singolo condomino.

Detto altrimenti: l’art. 1135 cod. civ. contiene la previsione di un obbligo di carattere generale, dettato a tutela non solo dei rapporti privatistici tra condominio / committente e imprenditore / appaltatore, ma anche dei rapporti interni al condominio.

Se l’art. 1135 cod. civ., nella parte in cui prevede l’obbligo di questo fondo, è una norma imperativa, allora la sua violazione da parte dell’assemblea ha come conseguenza – secondo il sempre attuale insegnamento di Cass. SS.UU 7.3.2005 n. 4806 – la nullità della delibera così adottata.

Sui temi di cui sopra è anche intervenuta in epoca recente la giurisprudenza di merito:

  • il Tribunale di Roma, con la sentenza del 19.6.2017 [in condominioelocazone.it 19.12.2017], ha esplicitato il concetto che l’obbligatorietà della costituzione del fondo “tutela anche l’interesse del singolo condomino a veder escluso il rischio individuale di dover garantire (anche se solo al protrarsi della morosità dei partecipanti non diligenti) al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi secondo il meccanismo previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. commi 1 e 2”;
  • il Tribunale di Udine, con la sentenza del 17.1.2018 [in condominioelocazone.it 2.7.2018], ha apertamente statuito che, per effetto della mancata costituzione del fondo speciale, la delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni deve ritenersi nulla.

Vale la pena di notare che la prima sentenza citata è del tutto coerente con la seconda: basti pensare che, pur non parlando espressamente di nullità della delibera, la decisione del Tribunale di Roma dice con grande chiarezza che l’assemblea “non può legittimamente deliberare (..) di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori”.

La mancata costituzione del fondo ex art. 1135 cod. civ. costituisce – anche a prescindere dalla invalidità della relativa delibera – un elemento di grande incertezza nei rapporti giuridici e di fatto:

  • sul “fronte” del condominio, si pone il problema del rischio di dare esecuzione – con i relativi esborsi – a una delibera, che sarà poi “travolta” dalla decisione dell’Autorità Giudiziaria;
  • sul “fronte” dell’appaltatore, emerge con grande evidenza il concreto rischio che i lavori vengano eseguiti e non vengano, poi, pagati: non solo per la mancanza delle risorse, ma anche per l’incerta riconducibilità ai condomini di una delibera affetta da nullità. Non risulta, al riguardo, agevole immaginare la possibilità dell’imprenditore di ottenere in via coattiva l’esecuzione di una delibera affetta da una nullità che all’appaltatore non poteva non essere nota.

Sembra, quindi, di poter dire che la costituzione – e, con essa, l’esistenza – del fondo speciale assolve ad una generale funzione di garanzia, a tutela del superiore interesse dell’appalto e, in ultima analisi, della certezza e del buon andamento dei rapporti giuridici.

Per fare sintesi e giungere a conclusioni “spendibili” sul piano pratico:

  • la delibera di approvazione di lavori straordinari, non accompagnata dalla costituzione del fondo speciale ex 1135 cod. civ., deve ritenersi nulla;
  • è più che opportuno – se non addirittura doveroso – che l’amministratore non dia esecuzione a questa delibera;
  • l’appaltatore non deve “fidarsi” di una simile delibera: oltre al rischio che le risorse, non previamente raccolte, vengano a mancare e / o non bastino, esiste anche l’eventualità che il contratto, alla cui base si trova una delibera nulla, venga a sua volta ritenuto invalido e, quindi, non venga eseguito e che neanche l’Autorità Giudiziaria possa riuscire a “obbligare” il condominio a tenere fede a quell’appalto.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti