Nuova e più efficace tutela per chi compra un immobile “su carta”

By | 9 Aprile 2019

Con decorrenza dal 16.3.2019, il D. Lgs. 12.1.2019 n. 14 ha introdotto alcune significative modifiche alla normativa vigente in tema di tutela degli acquirenti di immobili in costruzione.

Qui di seguito, dopo una sommaria e rapida “carrellata” sulla normativa vigente, verranno esaminati gli aspetti più interessanti e maggiormente rilevanti che sono stati introdotti dalla recente riforma.

Il tema e il suo inquadramento generale, anche in prospettiva “storica”

L’argomento è costituto dalle tutele, che la legge riconosce a chi effettua quello che viene comunemente definito un “acquisto su carta” e cioè si impegna ad acquistare un immobile ancora da costruire.

Il tema, in effetti, non è nuovo: la normativa di riferimento è costituita da una legge – delega del 2004 e dal connesso decreto legislativo di attuazione [rispettivamente la L. 2.8.2004 n. 210 e il D. Lgs. 20.6.2005 n. 122].

In epoca recente, tuttavia, il legislatore è intervenuto ancora in questa materia, modificando (con il D. Lgs. 12.1.2019 n. 14, entrato in vigore – per quanto qui interessa – in data 16.3.2019) alcune parti della normativa vigente e, con ciò, rendendo la tutela prevista a favore degli acquirenti più penetrante ed efficace e, quindi, migliore.

L’ambito di applicazione della normativa

Non sembra fuori luogo ricordare – con esposizione inevitabilmente e volutamente sommaria: del resto, la normativa esiste da quattordici anni e dovrebbe, per ciò stesso, risultare già nota – a quali soggetti e situazioni si applica questa normativa.

In linea generale e in maniera schematica e molto semplificata:

  • sul piano soggettivo:
  • la normativa si applica alle persone fisiche (acquirenti) e agli imprenditori o cooperative edilizie (venditori) [art. 1 lettera a)]
  • sul piano oggettivo:
  • la normativa riguarda ogni contratto “che abbia (…) per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire” [art. 1, lettera b)]

In buona sostanza, quindi, la normativa “entra in gioco” ogniqualvolta venga stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare [o – nel caso di società cooperative – un’impegnativa di prenotazione] relativo ad un immobile ancora da costruire.

Sul piano cronologico, la normativa si applica a quei contratti relativi a immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” [art. 1, lettera d)]. E’ espressamente specificato che le novità e modifiche introdotte dal D. Lgs. 12.1.2019 n. 14 si applicano “ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso” [art. 5, comma 1-ter].

Gli aspetti salienti ed essenziali della normativa

Ancora in maniera schematica e molto semplificata (e senza alcuna pretesa di esaustività):

  • al momento della stipula del contratto preliminare / impegnativa di prenotazione, il costruttore [imprenditore o cooperativa edilizia] deve consegnare al promissario acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta, senza beneficio di preventiva escussione;
  • tale fideiussione deve essere “di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento” [art. 2];
  • la fideiussione deve garantire, per il verificarsi – in capo al costruttore – di una situazione di crisi (come definita dall’art. 1), “la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata” [art. 3, comma 1];
  • al momento della stipula del contratto definitivo e, quindi, dell’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile (a quel punto costruito), il costruttore deve consegnare all’acquirente “una polizza assicurativa indennitaria decennale (…) con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione” [art. 4, comma 1];
  • la mancata consegna della fideiussione, al pari della mancata consegna della polizza assicurativa postuma decennale, comporta la nullità del contratto, rispettivamente preliminare e definitivo [artt. 2 e 4];
  • si tratta di nullità relativa, nel senso che può essa essere fatta valere solo dall’acquirente.

Le novità introdotte dal D. Lgs. 12.1.2019 n. 14

Come si è accennato, è agevole individuare alcune importanti novità che hanno “fatto la loro comparsa” nel nostro ordinamento giuridico tra il gennaio e il marzo del 2019:

  • l’obbligo di stipulare il contratto preliminare – al pari dei contratti equipollenti – per atto pubblico o per scrittura privata autenticata [art. 6, comma 1];
  • la necessità che la fideiussione, da rilasciare a garanzia dell’eventuale restituzione degli acconti versati, sia conforme al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 3, comma 7 bis];
  • la necessità che la polizza postuma decennale sia conforme al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 4, comma 1 bis];
  • la necessità che il contratto preliminare contenga la menzione degli estremi identificativi della fideiussione rilasciata a garanzia dell’eventuale restituzione degli acconti versati e la menzione della sua conformità al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 6, comma 1 lettera g)];
  • la necessità che il contratto definitivo contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza postuma decennale e della sua conformità al modello standard elaborato con decreto ministeriale [art. 4, comma 1 quater];
  • la possibilità di escussione della fideiussione in assenza della polizza postuma decennale [art. 3, comma 3 lettera b, e art. 4, comma 1 quater]
  • la cessazione dell’efficacia della fideiussione alla stipula del contratto definitivo con uno specifico contenuto [art. 3, comma 7]

Con ordine:

  • per quanto sub 1), l’obbligo di ricorrere al notaio è dettato dalla necessità che quest’ultimo eserciti un controllo di legalità sui contratti e possa dare all’acquirente – che mai come in questo caso deve essere considerato il contraente “debole” – la certezza del rispetto delle garanzie previste per legge a sua protezione;
  • per quanto sub 2) e 3), si è anche qui in presenza di una maggiore e più efficace tutela dell’acquirente: la circostanza che la fideiussione e la polizza postuma decennale debbano essere conformi a modelli elaborati dal ministero serve a impedire che il contenuto dell’una e dell’altra non siano in linea con quanto deve essere “coperto” dalla tutela;
  • discorso analogo per quanto sub 4) e 5): se la fideiussione e la polizza postuma decennale devono essere espressamente menzionate nei contratti (rispettivamente preliminare e definitivo) e questi sono obbligatoriamente stipulati con l’intervento di un notaio, allora si ha la garanza che quest’ultimo possa verificare gli effettivi esistenza e rilascio della fideiussione e della polizza e sia in condizione, in caso negativo, di impedire la stipula dei contratti;
  • quanto sub 6) è coerente con le finalità di garanzia della normativa: se, al momento della stipula del contratto definitivo, il costruttore non consegna la polizza postuma decennale (il cui contenuto deve essere in linea con quanto previsto ex lege), il contratto stesso non può essere stipulato – il notaio lo impedirebbe – e il promissario acquirente può escutere la fideiussione e recuperare quanto ha versato;
  • la previsione sub 7), infine, serve a rafforzare ancora la tutela del promissario acquirente: la garanzia a sue mani – e cioè la fideiussione – non cessa per il semplice fatto della stipula del contratto definitivo, ma è necessario che questo contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza postuma decennale e della sua conformità al modello standard. In questo modo, la tutela dell’acquirente circa l’eventuale restituzione degli acconti viene “sostituita” da una altrettanto efficace tutela in merito al risarcimento degli eventuali vizi e difetti dell’immobile.

Merita, infine, notare che le disposizioni di questa normativa sono efficaci a prescindere dall’esistenza dei modelli standard e anteriormente ad essa: l’art. 389, comma 3, D. Lgs. 12.1.2019 n. 14, prescrive che, in attesa dei modelli standard di fideiussione di e polizza postuma decennale, il contenuto dell’una e dell’altra – che devono comunque essere consegnate dal costruttore – sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dai “nuovi” artt. 3 e 4 D. Lgs. 20.6.2005 n. 122.

Avv. Marco Ribaldone

LS LexJus Sinacta – avvocati e commercialisti

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